Nesses tempos bicudos, em que o dinheiro anda curto, depender do aluguel pago por inquilinos pode, de cara, não ser uma boa ideia. Até porque fica praticamente impossível não pensar que o locatário, com a crise, de uma hora para outra, possa virar um mau pagador. Para a BRMalls, no entanto, os inquilinos se tornaram um “hedge” natural, capaz de proteger as ações da maior rede de shopping centers do País de uma forte desvalorização na bolsa. Diferentemente do que aconteceu com diversas companhias de capital aberto, as ações da BRMalls acumulam alta de 50% no ano. No finzinho de abril, o papel estava cotado a R$ 14,90, apenas dez centavos abaixo do preço de seu IPO, realizado em 2007.

Controlada pela GP Investimentos e por um dos braços de negócios do empresário Sam Zell, o maior investidor imobiliário dos Estados Unidos, a BRMalls é hoje dona de 34 shopping centers. Além disso, conta com quase 6 mil lojistas em seus empreendimentos localizados de Norte a Sul do País. Os seus shoppings são voltados para diferentes faixas de renda, e o maior lojista não representa 2% da sua receita total — algo que garante um faturamento extremamente equilibrado.

Some-se a isso outro fator fundamental: os contratos entre os lojistas e o shopping têm algumas peculiaridades. São de longo prazo (no mínimo cinco anos, com correção pelo IGPM), e o valor a ser pago é variável, valendo sempre o maior das duas opções: ou o lojista paga ao shopping um aluguel mínimo definido no contrato ou um percentual sobre as vendas daquele mês. “Como sempre vale o maior valor, nós não somos tão afetados, no curto prazo, com queda no faturamento das lojas”, explica Leandro Bousquet, diretor de Relações com Investidores (RI). O executivo acrescenta que essa modalidade de contrato de aluguel é comum na indústria de shopping centers no Brasil.

Na opinião dele, a BRMalls também se favorece de uma outra característica interessante e genuinamente tropical. Ao contrário dos Estados Unidos — onde há grandes cadeias de lojas com um único controlador, a exemplo da GAP —, no Brasil, os operadores, como franquias, são regionais e de vários donos. Isso quer dizer que, se um lojista no Nordeste não vai bem, um do Sudeste pode compensar uma eventual perda. E vice-versa. Essa teia de pequenos lojistas, mais conhecida como “lojas satélites” no jargão do setor, ajuda a compor uma receita homogênea e elimina a dependência dos grandes clientes – as chamadas lojas âncoras.

Aliás, as lojas âncoras – unidades enormes, com mais de 1,5 mil metros quadrados, geralmente ocupadas por redes de varejo como Renner ou C&A — representam apenas 5% do faturamento da BRMalls, segundo Bousquet. Em contrapartida, as lojas satélites, menores e mais pulverizadas — tanto pela variação de setor quanto de dono — equivalem a 85% da receita. E o dado mais interessante é que isso se dá não apenas porque elas são a maioria, mas também, ou justamente, pelo fato de o aluguel do metro quadrado de uma loja menor ser mais alto do que o de uma loja âncora. A diferença de preços chega a 60%.

As lojas menores também respondem mais rapidamente às crises. Enquanto as vendas das lojas âncoras caíram 9% no primeiro trimestre do ano em comparação com igual período do ano anterior, as vendas das unidades satélites aumentaram 3,5%. “Claro que cresceram menos do que no ano passado, mas cresceram”, diz o executivo.

A BRMalls também se beneficiou porque reforçou, e bem, o caixa antes de a crise financeira mundial ancorar no Brasil. Entre a abertura de capital e mais quatro operações (follow on, bônus perpétuos, debêntures e securitização), todas realizadas de 2007 até meados do ano passado, a companhia colocou R$ 2,7 bilhões no caixa. Desse total, R$ 750 milhões contemplam o conjunto de investimentos que o grupo anunciou fazer ao longo do ano.

Mas e a crise? Não irá frear os projetos de expansão? “Sim”, responde rápido Bousquet. Mas, comedidamente. Dos nove projetos, a BRMalls fará três ou quatro. Os que já estão em andamento, como o Shopping de Maceió, serão totalmente executados. No entanto, a companhia só iniciará as obras de um lançamento se conseguir vender mais de 50% do empreendimento. Por enquanto, já estão bem próximos de alcançar esse patamar o Shopping Granja Viana, orçado em R$ 160 milhões, e a expansão do Shopping Tamboré, de R$ 120 milhões, ambos localizados em São Paulo. No primeiro, as obras estão previstas para começar entre maio e junho. E, no segundo, até meados de agosto. Pode ser que, até novembro, a companhia também dê o “start” nas obras de expansão do Shopping de Sete Lagoas, em Minas Gerais — um projeto de R$ 60 milhões.

A BRMalls também teve um ano tranquilo em 2008. A receita bruta do quarto trimestre cresceu 37%, alcançando R$ 112,1 milhões. No acumulado do ano, aumentou 57,8%, totalizando R$ 351,2 milhões. Boa parte da expansão se deve à série de aquisições feitas entre 2007 e 2008: ao todo, o grupo comprou 27 shoppings no período. O endividamento bruto total da companhia soma R$ 1,462 bilhão, com dívida líquida de R$ 703,7 milhões, sem nenhuma dívida com vencimento final em 2009 e 2010. “Considerando as amortizações do principal, nossas obrigações somam R$ 90,7 milhões em 2009 e R$ 78,4 milhões em 2010. O prazo médio total de amortização das dívidas é de 15 anos”, diz o executivo.