André Freitas*

A indústria de fundos de investimento imobiliário (FIIs) encerrou 2017 de forma positiva. Mais uma vez essa classe de ativos se destacou, apresentando valorização pelo terceiro ano consecutivo. O Ifix (índice de fundos de investimento imobiliário da B3) teve alta de 19,4%, maior que a do CDI (9,95%) e próxima à do Ibovespa (26,9%).

Essa fase sucede um período difícil, de 2013 e 2014, quando o intenso aperto monetário — determinado pelo Banco Central na tentativa de frear o avanço da inflação decorrente da irresponsável tentativa de implementação da “nova matriz econômica” do governo Dilma Rousseff — prejudicou o desempenho dos FIIs.

Olhando para frente, apesar das turbulências esperadas para o período eleitoral, em 2018 dois vetores positivos devem impulsionar os FIIs: a retomada de um ciclo benigno no mercado imobiliário e um período de juros reduzidos (e que deve se prolongar).

Vários indicadores positivos do mercado imobiliário já começam a aparecer: a redução da vacância em lajes corporativas AAA em São Paulo, a recuperação do segmento de varejo e a retomada dos investimentos na ampliação da malha logística, tanto para distribuição quanto para expansão de empresas que buscam uma maior capacidade operacional. Vale ressaltar que o mercado imobiliário tem uma característica cíclica acentuada, em que o aumento da demanda estimula a oferta de novos empreendimentos; podem, assim, ocorrer períodos de correção enquanto a nova disponibilidade de espaços não é absorvida.

O segundo vetor se refere à já consagrada tese da correlação inversa entre o desempenho dos FIIs e a taxa de juros fixada pelo Banco Central, de modo que o recente ciclo de afrouxamento monetário contribuiu de forma expressiva para o desempenho recente da indústria. A Selic em patamar nunca visto no País deve levar a uma grande rotação de investimentos entre as diversas classes de ativos, estimulando os investidores a migrar de ativos de renda fixa para a renda variável, cenário em que os FIIs devem ser muito procurados.

Tomando como referência os FIIs que compõem o Ifix, 2017 terminou com um dividend yield médio de 7%, que representa um rendimento de quase 130% do CDI líquido (considerando um CDI bruto de 6,75% e 20% de imposto de renda na renda fixa). Além disso, as cotas poderão sofrer valorização, causada pela retomada do ciclo imobiliário, pela indexação dos contratos de locação e pelo cap compression — maior demanda por imóveis de alto padrão, estagnação da oferta e taxas de retorno mais baixas em renda fixa e dívida. Nesse ambiente, no fim do ano passado foi rompida a barreira de 110 mil pessoas físicas investindo em FIIs e é provável que o recorde de 12 bilhões de reais em ofertas públicas estabelecido em 2012 seja batido.

Importante destacar que o investimento em FII deve sempre ser feito com cuidado e orientação de um assessor capacitado, por se tratar de renda variável — característica não comunicada com muita clareza no passado. Hoje existe uma cobertura de research muito mais detalhada de FIIs, uma importante fonte de consulta, análise e aprendizado para os investidores.

O desafio que se apresenta agora para as gestoras é sair a campo para buscar no mercado imobiliário bons ativos que venham a servir de lastro para FIIs que possam fazer frente ao grande interesse que os investidores terão por essa classe de ativos.

*André Freitas ([email protected]) é sócio e diretor de gestão da Hedge Investments