Ilustração: Rodrigo Auada

A visão de que o pior da crise já passou aos poucos aquece a indústria de títulos imobiliários. “É grande o número de ofertas prontas para ir à rua, o que confirma a viabilidade para novas captações”, afirma Carlos Ferrari, sócio do NFA advogados. Para se ter uma ideia, em 17 de maio, 16 ofertas de fundos de investimento imobiliários (FIIs) aguardavam registro na CVM, num total de 4,6 bilhões de reais. No ano passado inteiro, as ofertas públicas das cotas desses fundos somaram 5,8 bilhões de reais, de acordo com a B3 — o valor supera em mais de duas vezes o montante captado em 2016 (2,1 bilhões de reais). A chegada de novos investidores também é comemorada. “Em menos de um ano, 40 mil novos CPFs compraram cotas de FIIs na bolsa”, ressalta Ferrari.

A bonança chega após um período nebuloso para o mercado imobiliário. De acordo com dados do IBGE e do Bradesco, em 2017, o PIB da construção civil ficou negativo em 5% — o percentual só não é pior do que o de 2015, quando atingiu 9%. Apesar disso, nenhuma catástrofe se abateu sobre a indústria de ativos imobiliários. “Na crise, as estruturas imobiliárias foram postas à prova e, em boa parte das vezes, elas responderam bem”, afirma Valdery Albuquerque, diretor do Banco Fator. “Não temos notícia de fraude envolvendo o segmento de títulos imobiliários. Isso mostra a segurança desses ativos”, acrescenta Raphael Morgado, sócio da Oliveira Trust.

Mas isso não quer dizer que problemas não ocorreram. Operações de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) lastreados em créditos de incorporadoras foram prejudicadas por distratos e deixaram lições importantes. “Diversas empresas do setor imobiliário entraram em recuperação judicial, deixando clara a necessidade de boas garantias e de um levantamento mais formal sobre o histórico delas, através de um processo de due diligence rigoroso”, afirma Guilherme Antunes, sócio da RBR Asset Management. Em relação às garantias, Onivaldo Scalco, diretor-presidente da Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), faz um alerta. “A execução de garantias gera custos e nem todas as estruturas que vão a mercado preveem que serão necessários recursos para isso”, afirma.

Por isso, é importante que o investidor esteja bem informado sobre os riscos desses investimentos. Mesmo os fundos imobiliários, aparentemente mais seguros por contar com a figura de um gestor, merecem ser analisados com cuidado. “No auge do mercado imobiliário, muitos FIIs acabaram não sendo vendidos de forma adequada para o investidor, com a exposição correta de riscos”, observa Maximiliano Marques Rodrigues, responsável pela área de gestão e estruturação de fundos imobiliários da TRX.

Estímulo aos CRIs

Agora, com a sofisticação da indústria, os participantes do mercado têm a chance de não cometer novamente esse erro. Um produto que merece uma explicação cuidadosa são os CRIs lastreados em empréstimos bancários garantidos por imóveis. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) passou a permitir esse lastro em janeiro deste ano. Conhecido como “home equity”, ele é um crédito de um bem já quitado, mas utilizado pelo proprietário como garantia para adquirir um novo empréstimo. As instituições financeiras, na média, emprestam recursos equivalentes a 70% do valor do imóvel. “Alguns investidores ainda consideram esse tipo de operação arriscada, mas um CRI lastreado em home equity bem estruturado pode ser um bom investimento. É uma quebra de paradigma”, observa Antunes, da RBR. A desconfiança tem a ver com o risco de inadimplência, já que o tomador do empréstimo não é obrigado a colocar o montante em outra operação no segmento imobiliário. “O crédito pode ser de alguém que passou por uma dificuldade financeira e está utilizando o imóvel para captar recursos mais baratos”, afirma Scalco.

Nem mesmo a oferta das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), instrumento criado em 2014 e regulamentado pelo Banco Central no início deste mês de maio, deve arrefecer o apetite por esse ativo.  “Tem mercado para as duas coisas. Os CRIs devem continuar mais rentáveis porque são mais arriscados do que as LIGs [títulos que desfrutam de dupla garantia: a do próprio banco emissor e a dos ativos que dão lastro à operação]”, explica Rodrigues, da TRX. Além disso, dependendo da necessidade de informação que terão que dar sobre as suas carteiras de crédito, os bancos vão ter pouco interesse nas LIGs, acredita Antunes, RBR Asset Management.