Diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec, Emílio Fugazza pode-se dizer sortudo. Trabalha numa das únicas companhias abertas do setor imobiliário a exibir bom desempenho. Em 2013, a ação da Eztec valorizou-se 15,7%, enquanto os papéis de algumas incorporadoras chegaram a cair cerca de 60%. Isso não significa que a companhia esteja totalmente imune à tormenta que atinge o segmento. De janeiro a 24 de abril, a ação caiu 6,8%. “Quando você abre o jornal, fatalmente se depara com notícias sobre bolha de imóveis ou cancelamentos de vendas. Apesar de estarmos indo bem, a percepção setorial não depende da Eztec, mas das large caps.” A seguir, os principais trechos da entrevista concedida por Fugazza à CAPITAL ABERTO.

Retorno para o acionista
“O retorno sobre o patrimônio líquido do setor em 2013 foi de 12%. Num cenário em que a taxa Selic está em 11%, o segmento, infelizmente, não faz nenhum sentido. Na Eztec, entretanto, esse indicador atingiu 35%, e o lucro líquido do ano passado foi 75,6% maior que o de 2012. Se conseguirmos manter esse resultado, já vai ser uma vitória, porque este ano lidamos com dificuldades adicionais, como a Copa e as eleições. Até por isso ainda não divulgamos guidance de lançamentos.”

Corporations
“Quando dizem que a Eztec deu certo porque é uma empresa familiar e possui acionista majoritário, que sente no bolso cada vez que um empreendimento dá errado, é verdade. Mas isso também vale para um acionista relevante de uma companhia pulverizada. O importante, em qualquer um desses modelos, é haver alinhamento de interesse entre os executivos e os acionistas. E o conselho de administração tem papel fundamental aí. Somos dez diretores na Eztec, com cabeças e interesses distintos. Quem nos converge é o conselho.”

Família no comando
“O Ernesto Zarzur [fundador da Eztec] tem seis filhos, dos quais quatro trabalham na companhia. Mas, se as decisões aqui fossem tomadas como numa família, não teríamos esse resultado, porque isso significaria decisões privilegiadas, em detrimento de filosofia de trabalho, conceito e número final — tudo o que prezamos.”

Foco absoluto
“Quanto mais diversificado é o mercado de atuação, mais difícil é o estabelecimento de parcerias com clientes, funcionários e fornecedores, e o controle de tudo. Devido a esse entendimento, ao contrário de muitas incorporadoras, optamos por atuar somente na cidade de São Paulo. Nossos empreendimentos também são focados num único segmento social: a classe média. Até podemos construir algum empreendimento voltado à alta ou à baixa renda, mas eles nunca serão o core business da companhia.”

Bolha imobiliária
“Quem fala em bolha acredita que a alta dos imóveis não corresponde à capacidade de pagamento das pessoas. É preciso lembrar, no entanto, que em 2007 os apartamentos tinham 100 m2 e o preço do metro quadrado era, em média, de R$ 3 mil. Hoje, esses imóveis medem 60 m2 e são vendidos a R$ 7 mil o metro quadrado. Isso significa que as pessoas estão pagando o dobro por metragem, mas não pelo imóvel. No todo, elas estão desembolsando de 20% a 30% a mais.”

Margens apertadas
“Mesmo com o incremento no preço dos imóveis, a margem bruta das construtoras de capital aberto diminuiu: passou de 39%, em 2007, para 28%, em 2013. Isso porque houve um forte aumento do custo de produção e dos terrenos. A Eztec é uma das únicas incorporadoras que, no ano passado, registrou a mesma margem de 2007. Então, se houver uma queda de preço generalizada dos apartamentos, como algumas pessoas imaginam, ela acontecerá uma única vez: as incorporadoras vão vendê-los e não lançarão novos, porque não terão dinheiro para adquirir terrenos que reponham esses empreendimentos.”

Foto: Claudio Belli/Valor Econômico/Folhapress