Tijolo com tijolo num desenho sinuoso. Os alicerces do negócio da PDG, que até o início de 2012 figurava como a maior incorporadora do País, passam por reestruturação. Desde setembro, já sob o comando de Carlos Augusto Piani, ex-Pactual, a empresa revê projetos, números e até mesmo seu tamanho. Tudo, enfim, está de volta à prancheta.

Os problemas de gestão ficaram, agora, mais visíveis para o investidor. A estratégia agressiva da PDG nos primeiros anos após a oferta inicial de ações gerou sintomas como aumento de custos, atraso nas obras e comprometimento da rentabilidade. A necessidade de capital de giro pressionou a estrutura financeira da companhia, levando a uma alta significativa da alavancagem.

No terceiro trimestre do ano passado, mesmo depois de a PDG receber uma injeção de capital de R$ 800 milhões — quando o fundo de investimento Vinci Partners tornou-se o principal acionista e nomeou a nova direção —, a relação entre dívida líquida (inclusive a securitizada) e patrimônio líquido ficou em 78,7%. Naquele trimestre, a empresa queimou R$ 495 milhões de seu caixa (valor ajustado).

Os problemas são tantos que um relatório de análise do Credit Suisse sobre a PDG recebeu o título “Os doze trabalhos de Hércules”. Entre fevereiro de 2012 e 15 de março deste ano, as ações da PDG recuaram 58,06%. E o fim da ladeira ainda não é certo.

O Espírito Santo Investment Bank mantém recomendação de venda das ações da incorporadora, embora tenha uma impressão positiva sobre a nova direção. Os analistas Eduardo Silveira e Frederico Mendes observam, em relatório, que a recuperação da empresa vai demorar mais que o esperado. O retorno sobre o patrimônio líquido seguirá baixo, chegando a 2% neste ano e 4% em 2014, projetam. O BTG Pactual, em estudo dos analistas Marcelo Millman e Gustavo Cambauva, espera por resultados ainda fracos no primeiro trimestre de 2013, “pressionados por excesso de custos e cancelamento de vendas”.

Desde a abertura de capital, em 2007, a PDG cresceu rapidamente por meio de aquisições. Primeiro, comprou a Goldfarb, uma das maiores incorporadoras do Brasil, focada no chamado segmento econômico. Depois veio a CHL, construtora com atuação no Rio de Janeiro. Em 2010, foi realizado o maior negócio: a compra da Agre, com forte presença em São Paulo e nas Regiões Norte e Nordeste. A empresa foi criada a partir da fusão de Abyara, Klabin Segall e Agra, tendo como principal acionista a Veremonte, do empresário espanhol Enrique Bañuelos.

Foi assim que, em apenas três anos, a PDG tornou-se a maior incorporadora do mercado brasileiro, presente em 17 Estados, além do Distrito Federal. De 2007 a 2010, ganhou musculatura para lançar R$ 7 bilhões em empreendimentos, superando a então líder Cyrela. No ano seguinte, em 2011, os lançamentos chegaram a R$ 9 bilhões, consolidando sua posição de número um do setor.

Entre 2007 e 2011, as ações da PDG apresentaram valorização de 124%, praticamente o triplo do Índice Bovespa no mesmo período. Mas os ventos mudaram ainda naquele ano. No primeiro trimestre de 2012, a companhia indicou, em relatório à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que três de seus diretores utilizaram derivativos para se proteger de possíveis quedas no valor das ações. Em uma dessas operações, o executivo ganhava mais à medida que os papéis caíssem. Nenhum deles foi demitido na época.

A PDG registrou prejuízo de R$ 391 milhões no resultado acumulado entre janeiro e setembro de 2012, ante um lucro de R$ 751,8 milhões no mesmo período do ano anterior. Os lançamentos somaram R$ 2 bilhões entre janeiro e setembro de 2012, redução de 69% na comparação com igual intervalo de 2011. As vendas líquidas atingiram R$ 3,7 bilhões, queda de 31%.

O ritmo menor de lançamentos decorre, em parte, do próprio processo de arrumação da casa. No curto prazo, isso ajuda a reduzir a pressão sobre o caixa. Mas os ajustes dependem também da comercialização dos estoques, do reposicionamento da companhia e de sua estratégia operacional. Um dos objetivos da nova direção é fazer a geração de caixa voltar a crescer no longo prazo, elevando margens e reduzindo custos.

No terceiro trimestre do ano passado, a PDG concentrou os lançamentos no Sudeste e para consumidores de faixa de renda mais alta. Os analistas do J.P. Morgan Adrian Huerta e Marcelo Motta alertaram para os riscos que a diversificação geográfica poderia criar para a PDG. Eles relatam que tiveram uma reunião no fim de 2012 com Piani, atual presidente da companhia, na qual ele teria dito que o mercado imobiliário é um negócio regional e assim continuará. “É importante ser líder na região para poder se beneficiar de economias de escala”, afirmou. A PDG segue em obras.