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Desde que foram criadas, em 1997, as companhias securitizadoras vêm cumprindo o relevante papel de aproximar o mercado de valores mobiliários de empresas que necessitam de recursos de longo prazo para financiamento de suas atividades. As securitizadoras são as emissoras de títulos que têm apresentado forte crescimento nos últimos anos: os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e os certificados de recebíveis do agronegócio (CRAs). De acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), as emissões de CRIs passaram de 9,6 bilhões de reais em 2015 para 17,5 bilhões de reais no ano passado. O salto foi maior no caso dos CRAs, cujas emissões subiram de 4,6 bilhões de reais em 2015 para 14,3 bilhões de reais em 2019.

No setor imobiliário, os CRIs têm direcionado recursos do mercado de capitais às empresas de menor porte, o que significa que existe uma maior quantidade de operações, mas com menores volumes captados. As emissões em montantes mais modestos na prática inviabilizam a implementação do rito complexo e custoso envolvido nas ofertas públicas que alcançam o investidor de varejo — ou seja, submetidas às normas da Instrução 400 da CVM. Assim, em termos de volume financeiro os CRIs têm sido predominantemente distribuídos via oferta pública com esforços restritos (sob a Instrução 476). Com isso, eles ficam limitados a no máximo 50 investidores que tenham pelo menos 10 milhões de reais em investimentos financeiros. Em 2019, segundo a CVM, as ofertas de CRIs feitas conforme as regras da Instrução 400 somaram 3,2 bilhões de reais, volume muito menor que os 14,3 bilhões captados via Instrução 476.

Assim, visando ampliar a base de captação de recursos das securitizadoras e viabilizar projetos de empresas imobiliárias de menor porte, o mercado recorreu à combinação da ferramenta da securitização imobiliária com a indústria de fundos de investimento. Essa sinergia resultou na criação dos fundos de investimento imobiliários (em especial os FIIs de CRIs), permitindo que investidores de varejo aplicassem pequenos montantes nas operações de mercado imobiliário securitizadas — dinâmica que democratizou o acesso a um tipo de investimento que antes ficava restrito aos investidores profissionais.

O aumento na quantidade de investidores que entraram no mercado de valores mobiliários nos últimos anos — interessados em aplicações que garantam retornos acima da taxa de juros de referência (CDI) — impulsionou os fundos imobiliários e ampliou a capacidade das securitizadoras de levar os recursos do mercado de capitais para os pequenos e médios incorporadores em todo o País.

A bem-sucedida experiência do financiamento das empresas imobiliárias por meio do mercado de capitais, no entanto, ainda não foi replicada no caso específico do funding para o agronegócio. A viabilização de mecanismo semelhante aos FIIs, mas voltado para o agronegócio, impactaria positivamente o potencial de captação de recursos via CRAs, assim como no seu direcionamento para pequenos e médios produtores. O pequeno investidor, por sua vez, ganharia uma nova opção de investimento, passando a contar com a robusta estrutura dos fundos e com conhecimento setorial dos gestores, que monitoram constantemente a performance dos ativos.

É preciso reforçar a importância das experiências positivas como guia para a melhoria do mercado de capitais brasileiro. Os fundos já se mostraram um instrumento eficaz para garantia do crescimento do mercado — afinal, viabilizaram a participação dos pequenos investidores nas emissões das securitizadoras. Dessa maneira, a criação de fundos de investimento do agronegócio, similares aos FIIs, seria fundamental para complementar o papel das companhias securitizadoras e fazer chegar aos pequenos produtores rurais os tão desejados e necessários recursos do mercado de capitais.

*Maurício Visconti ([email protected]) é presidente da Associação Brasileira das Securitizadoras Imobiliárias e do Agronegócio (Absia). Coautoria de Flávia Palácios ([email protected],br ), diretora-executiva da entidade.

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