Ilustração: Julia Padula

A insegurança decorrente da intensa judicialização dos pedidos de rescisão de compromissos de venda e compra de imóveis adquiridos na planta forçou o surgimento de dois movimentos. O primeiro veio do Judiciário, que passou a ver com ressalvas o entendimento clássico da jurisprudência de que o adquirente faria jus à restituição de 90% dos valores pagos, independentemente dos motivos que ensejaram a rescisão. O segundo partiu do próprio Legislativo, que se preocupou em fixar parâmetros para adequar os pedidos à nova realidade econômica do País. Desse cenário resultou a Lei 13.786/18, também conhecida como Lei dos Distratos.

O texto introduz importantes alterações na Lei 4.591/64, estabelecendo uma diferenciação clara entre o adquirente inadimplente, desistente ou arrependido. Também determina os percentuais e as despesas que poderão ser retidos na hipótese de rescisão unilateral pelo adquirente, assim como os prazos em que a restituição deverá ocorrer — variando de acordo com o tipo de incorporação (incorporação em geral ou sob o regime do patrimônio de afetação).

Na parte de incorporações em geral, a nova lei interpretou como válido o prazo de carência de 180 dias para a entrega do imóvel, desde que expresso no contrato. Ponderou, ainda, caber ao adquirente, ultrapassados os 180 dias, optar pela rescisão do contrato (com restituição integral dos valores pagos e recebimento da multa por atraso) ou por sua manutenção, sendo indenizado em 1% sobre o valor pago, por mês de atraso.

Para além da sujeição da incorporadora a essas penas, a lei inova ao prever o direito do adquirente de se arrepender, sem penalidades, do contrato, em até sete dias da data de sua assinatura e desde que o contrato tenha sido assinado fora da sede da incorporadora; a fixação de perdas e danos para os casos de rescisão pelo adquirente (seja inadimplente, desistente ou arrependido); e os prazos em que os valores deverão ser restituídos.

Nas hipóteses de rescisão por culpa do adquirente — embora disponha que nas incorporações em geral poderá a incorporadora reter até 25% do valor pago —, a Lei dos Distratos estabelece que nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação a retenção poderá ser de até 50% das parcelas pagas, devendo a diferença ser restituída ao adquirente em até 30 dias da expedição do habite-se ou da conclusão da obra. A única forma de se eximir o adquirente da multa compensatória imposta é a sucessão de sua posição no contrato, desde que haja anuência da incorporadora.

Outra importante novidade é a possibilidade de a incorporadora reter, além da multa compensatória (que vai variar de 25% a 50%), os valores da comissão de corretagem, taxas de condomínio e impostos, desde que o imóvel já tenha sido disponibilizado ao adquirente — entendimento que já vinha ganhando espaço na jurisprudência.

Esse conjunto de inovações é justificado pelo escopo da nova lei: a proteção ao antes preterido adquirente adimplente e ao antes ignorado patrimônio de afetação, criado justamente para garantir a conclusão do empreendimento mediante a segregação dos valores pagos.

De todo modo, embora se ocupe da eliminação da insegurança jurídica que as distintas decisões judiciais geravam a consumidores, incorporadoras e investidores, a nova lei tem sido tema de debates não apenas em razão dos parâmetros ou percentuais ali fixados, mas também pela possibilidade (ou não) de sua imediata aplicação aos contratos atuais.

As decisões têm sido antagônicas. Na 1ª instância, há decisões no sentido de que os novos parâmetros se aplicam aos contratos em curso, sobretudo quando mais benéficos ao consumidor¹. Por outro lado, no Tribunal de Justiça de São Paulo já há o entendimento de que a nova Lei “não alcança contratos pretéritos (…) sob pena de violar ato jurídico perfeito e, por consequência, direito adquirido”².

Da maneira como posta, a nova Lei dos Distratos busca tornar o desfazimento do contrato verdadeira exceção, o que há muito é preconizado pelo princípio da força obrigatória dos contratos. Sua aprovação gera benefício aos consumidores, que não mais serão surpreendidos com a retenção de percentuais destoantes e em desacordo com a legislação e entendimento jurisprudencial, e para o setor imobiliário, que após anos de retração poderá comercializar imóveis com mais autonomia e segurança. Também vai colaborar para um bem-vindo desafogamento do Judiciário.

*Rosangela Gazdovich ([email protected]) é advogada no escritório Bicalho e Mollica Advogados.

¹Processo nº 1070803-55.2018.0100, da 7ª Vara Cível de São Paulo, Capital

²Apelação nº 1004836-48.2018.8.26.0590

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