SIM

Carolina Marcondes

 [email protected] é coordenadora de mercado de capitais do Bicalho e Mollica Advogados (escritório responsável pelo recurso que motivou a decisão do colegiado)

Foi acertada essa histórica decisão do colegiado da CVM que conceituou o empréstimo com garantia real como crédito imobiliário para fins de lastro de ofertas de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). A decisão é festejada pelo mercado, por representar verdadeira possibilidade de ampliação da oferta de crédito.

Em tempos de escassez de recursos e enrijecimento dos critérios de concessão de crédito e diante do contexto de 2018 (Operação Lava Jato, numerosos feriados prolongados, Copa do Mundo e eleições), a decisão torna-se ainda mais importante, pois favorece o desenvolvimento do mercado imobiliário via mercado de capitais, como já direcionava a exposição de motivos da Lei 9.514/97.

Desde a criação do CRI, em 1997, e com o registro das primeiras ofertas em 1999, o mercado e a CVM passaram a buscar a conceituação de crédito imobiliário, uma vez que a Lei 9.514/97 foi omissa no que se refere a essa definição. Em 2005, a área técnica da CVM manifestou-se contra a utilização de contrato de empréstimo com garantia real como lastro de CRI, e desde então não houve alteração desse posicionamento, tampouco a questão havia sido levada ao colegiado.

Colegiado preservou coerência regulatória com BC e CMN

E, após 13 anos, diante da evolução regulatória e do aperfeiçoamento do conceito de crédito imobiliário, ao apreciar pela primeira vez o lastro “empréstimo com garantia real”, o colegiado descortinou primor técnico ao conferir ao caso o entendimento legal extraído da análise teleológica da Lei 9.514/97 — assim como fez no caso do certificado de recebíveis agropecuários (CRA) do Burger King —, preservando a coerência regulatória em relação ao que já havia sido estabelecido pelo Banco Central (em 2012) e pelo Conselho Monetário Nacional (em 2017): a admissão de empréstimo com garantia real para lastrear letra de crédito imobiliário (LCI) e letra imobiliária garantida (LIG).

Ao apreciar o CRI da Barigui Securitizadora, a CVM demonstrou mais uma vez que no exercício de sua função, cuida da análise do caso concreto considerando a dinâmica evolução das condições de mercado, sempre com objetivo maior de propiciar segurança do investidor, como demonstra o seguinte trecho da decisão: “[…] o fato de ser um empréstimo dotado de garantia fiduciária imobiliária, concedido por instituição integrante do sistema financeiro segundo a regulamentação do Banco Central do Brasil, é um fator que tende a atenuar o risco assumido pelo adquirente do CRI.”.

No empréstimo com garantia real, essa segurança se apresenta na ponta da originação do crédito — uma vez que a proporção usual de LTV (loan-to-value) para a concessão do empréstimo varia entre 50% e 60% —, e na ponta do investidor, que se beneficia da pulverização do risco do investimento e do sólido arcabouço jurídico que lhe confere a possibilidade de execução do imóvel em caso de inadimplemento da dívida garantida por alienação fiduciária. Fica mitigado, assim, o risco de empréstimos subprime, como ocorreu nos Estados Unidos em 2008.

Portanto, ao possibilitar a redução do custo final do financiamento para o consumidor, com o alongamento dos prazos impulsionando fonte alternativa de funding para o mercado imobiliário e a equiparação normativa entre os entes do Sistema Financeiro Nacional, é sem dúvida, acertada a decisão da CVM.

NÃO

Alexandre Tadeu Navarro Pereira Gonçalves

 [email protected]  é sócio de CaselliNavarro Advogados. Colaboraram equipes de mercados de capitais, imobiliário e tributário do escritório.

O mercado ainda comemora essa decisão, mas, inebriado pela euforia, esqueceu-se de analisar todas as consequências da mudança — ou deliberadamente preferiu cegar-se diante delas.

Apesar de não ter definição exata de “crédito imobiliário”, a Lei 9.514/97 tem clara intenção de incentivar o setor ao determinar que só são aceitos como lastros de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) créditos com destinação imobiliária específica (aquisição, construção, locação, ampliação ou reforma de imóvel). A exposição de motivos da lei diz que a securitizadora “irá operar mediante aquisição de créditos imobiliários junto às empresas que operam na realização de empréstimos para a aquisição ou produção de imóveis”.

A regra foi além: incentivou o investidor pessoa física de CRIs com a isenção de IR sobre os rendimentos, concessão que é o grande motor do interesse no produto.

A descaracterização do principal objetivo dos CRIs — e das letras de crédito imobiliário (LCIs) —, pela CVM e pelo Banco Central (BC), coloca importantes ferramentas do mercado imobiliário em xeque, agregando riscos imponderáveis (como o fiscal). Ela pode ser um gatilho para o questionamento da isenção do IR, já que deixa nítida uma afronta ao critério de sustentação da renúncia fiscal.

Apesar de ser inconteste a possibilidade de ganhos para o mercado de capitais, a decisão da CVM destoa da natureza do CRI, suscita problemas conceituais e fiscais e em nada contribui para o mercado imobiliário.

Basear essa decisão por paridade a decisões anteriores do BC e do Conselho Monetário Nacional (CMN) em relação às LCIs é justificar um erro com outro. BC e CMN estão também equivocados: desvirtuaram as finalidades das LCIs pela mesma lógica destacada neste artigo — como, aliás, muito bem elucidou a área técnica da CVM.

Decisão do colegiado da CVM destoa da natureza do CRI

Tem-se a impressão de que a decisão da CVM vai beneficiar as instituições financeiras, que vão gozar de ganhos vultosos na arbitragem entre as altas taxas de juros dos empréstimos pessoais e as taxas de remuneração de CRIs e LCIs. Nesse contexto, o mercado imobiliário tende a ficar em segundo plano justamente em produtos criados para fomentá-lo.

Ainda mais gritante é o potencial dano ao investidor, por haver evidentes diferenças de risco entre um crédito imobiliário e um pessoal — não é à toa que têm juros tão díspares. O mutuante poderá ter um ganho imediato com a arbitragem de taxas, ao passo que o investidor final — que carregará o risco do crédito tendo em carteira CRIs, LCIs ou cotas de um fundo que tenha esses produtos (aquele que o gerente diz não ter risco) — terá uma remuneração compatível com o mercado imobiliário, muito inferior à do banco, portanto. Some-se a redução das coberturas do Fundo Garantidor de Crédito e estão plantados os ingredientes de uma tempestade perfeita, que não atingirá os articuladores dessa lamentável decisão, mas os investidores.

Essa frouxidão regulatória no conceito de crédito imobiliário poderá culminar no descrédito e na maculação de um título consolidado, robusto e tão importante para o setor imobiliário. Soa familiar uma história de uma década atrás nos mercados do norte, cuja lição vai-se esquecendo, perigosa e comodamente. Avista-se ressaca desse uísque paraguaio embalado em garrafa azul.