Em dezembro de 2004, a Thyssen Krupp Elevadores S.A (“Thyssen Krupp”) protocolou correspondência na CVM informando que a companhia Ciacorp International Corporation (“Ciacorp”) havia ajuizado Ação Pauliana em face da Thyssen Krupp e do Sr. Adroaldo Carlos Aumonde, cuja tramitação se dava na 4ª Vara Cível da Comarca de Porto Alegre. A Ciacorp, companhia estrangeira sem bens imóveis no País, obrigava-se a prestar caução no valor de R$ 8 milhões, proporcionais a 10% do valor da causa, a título de custas e honorários advocatícios. Tal caução havia sido constituída a partir de 80% das quotas do Guanabara Fundo de Investimentos Imobiliários, de propriedade de (i) Jorge Gerdau Johannpeter; (ii) Arquiteter Empreendimentos Imobiliários Ltda.; e (iii) Ciacorp Administração e Participação Ltda. Os três cotistas comprometeram-se a não se desfazerem dos imóveis de propriedade do fundo, tampouco das quotas dadas em caução.

A Thyssen Krupp questionou a CVM se haveria eventual conflito entre a aceitação judicial da caução, ou até mesmo a legalidade do oferecimento da caução, e a proibição de venda dos imóveis de propriedade do Fundo Guanabara, tendo em vista o disposto no artigo 13, I, da Lei nº 8.668/93 – que disciplina os fundos imobiliários. E, também, se haveria irregularidade no fato de os cotistas oferecerem quotas do fundo em garantia de obrigações de terceiros (a Ciacorp International Corporation), face ao disposto na Instrução CVM nº 205/94.

A área técnica da CVM manifestou-se no sentido de não ter verificado qualquer conduta em violação à Lei nº 8.668/93 ou à Instrução CVM nº 205/94. Isso porque o objeto da caução real eram os 80% das quotas do Guanabara FII e não os imóveis integrantes do seu patrimônio. Assim, no caso de eventual execução da garantia real, seria transferida tão somente a propriedade das quotas e não os imóveis integrantes do patrimônio do fundo.

No entendimento da Diretora Relatora, as determinações contidas nos artigos 14, I, “e” e “f”, e 19, VII da Instrução CVM nº 205 – de que os ativos imobiliários do fundo não são passíveis de execução pelos credores da instituição administradora e não podem, nem mesmo, ser objeto de ônus reais – não teriam qualquer pertinência para o caso. Primeiro, porque tais ativos constituem o patrimônio do fundo e não da sociedade administradora, o que impossibilita o exercício dos direitos característicos da propriedade. Segundo, porque foram os cotistas do Guanabara FII que submeteram suas quotas, e somente estas, à caução judicial. A garantia não foi, portanto, extensiva aos ativos imobiliários de patrimônio do fundo.

Considerou-se, ainda, que as quotas de participação no fundo de investimento constituem direito real de propriedade dos cotistas, que não se confunde com os imóveis de propriedade do condomínio.

Por fim, a Relatora cosiderou que a autorização judicial à constituição de caução a partir de quotas do Guanabara FII em nada se chocava com os dispositivos da Lei nº 8.668/93 e da Instrução CVM nº 205/94. Diante do exposto, o Colegiado deliberou ser plenamente válida a caução judicial prestada a partir das quotas de participação no condomínio Guanabara FII.