É fato: a crise assombra o País, sofrem mercado imobiliário e varejo. O desemprego tira a capacidade de pagamento das pessoas, diminui o consumo e adia sonhos, principalmente o da casa própria.

Algumas operações financeiras imobiliárias são afetadas pela crise na construção civil. Incorporadoras e desenvolvedoras sofrem com distratos, entre outros fatores. Esta é a hora de se colocar em prova as estruturas e o tratamento que o Judiciário vai conferir a essas operações.

A securitização imobiliária é uma operação financeira na qual créditos vinculados ao setor — que podem ser, por exemplo, aqueles decorrentes de contratos de compra e venda de imóveis — são cedidos a securitizadoras, empresas reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Com esses lastros, elas emitem certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) a serem oferecidos a investidores em mercados de bolsa ou de balcão organizado. O fluxo de recebimento dos créditos imobiliários gerará o fluxo de pagamentos dos CRIs.

Para garantir que esses créditos sejam pagos e assegurar o recebimento final pelo investidor, muitas das operações de securitização imobiliária envolvem garantias fiduciárias — em especial as garantias reais imobiliárias estabelecidas pela Lei 9.514/97, consistentes da alienação fiduciária de bens imóveis e a cessão fiduciária de recebíveis imobiliários. Trata-se da mesma lei que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com o objetivo de oferecer novos mecanismos de financiamento para o setor, que na época estava debilitado pela insuficiência do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para dar conta do déficit habitacional. Foi nesse contexto que se introduziu a securitização imobiliária, alternativa ao financiamento bancário tradicional. Os recursos captados no mercado de capitais são devolvidos pela securitizadora ao mercado imobiliário pela compra de novos créditos imobiliários, o que faz girar uma roda virtuosa de recursos.

É preciso preservar o interesse público

A Lei de Falências e Recuperação Judicial em vigor retira as garantias fiduciárias do escopo da falência ou da recuperação judicial do devedor.

Isso porque essas garantias, desde que regularmente constituídas, transferem a propriedade do bem dado em garantia, do devedor para o credor, até que a dívida seja paga. A forma de constituição de tais garantias mostra-se fundamental para a sua manutenção e para a eficácia da previsão que as retira da órbita da recuperação judicial. Não obstante a previsão legal de não sujeição dos créditos cedidos de maneira fiduciária aos efeitos da falência ou do plano de recuperação judicial ou extrajudicial, alguns juízes entendem que o recebimento dos créditos assim cedidos, diretamente pelo credor, pode prejudicar a manutenção da empresa em recuperação. Há magistrados que consideram esses créditos bens essenciais — portanto, a empresa em recuperação não poderia deles se ver privada, sob pena de prejuízo ao seu soerguimento. Entretanto, não se pode deixar de preservar também o interesse público quando falamos de securitização imobiliária, que movimenta o mercado de capitais — afinal, ela envolve captação de poupança popular.

Em um momento de estresse, deve haver bom senso entre as partes para não se acelerar o vencimento de créditos, de forma a inviabilizar o empreendimento imobiliário financiado, em detrimento até de uma melhor recuperação de crédito. Com esse alinhamento, podem ser preservados os créditos e as garantias.

*Fernanda Costa do Amaral ([email protected]) é sócia do departamento imobiliário financeiro de Felsberg Advogados