Os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) foram instituídos no Brasil pela Lei 8.668, de 1993, e regulamentados pelas instruções CVM 205 e 206, ambas de 1994, com o objetivo de fomentar o mercado imobiliário através de mais um mecanismo de captação de recursos por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários.

De acordo com a Lei 8.668, as cotas dos FIIs são valores mobiliários sujeitos ao regime da Lei 6.385 (que rege o mercado de capitais) e à regulamentação e à fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), para emissão e distribuição de valores mobiliários. O objetivo do FII é auferir rendimentos por meio de locação, arrendamento ou alienação dos empreendimentos adquiridos ou construídos com seus recursos.

Diferentemente do que ocorre nos Estados Unidos e na Europa, os primeiros FIIs criados no Brasil tinham por objetivo o investimento em um único imóvel, já previamente determinado quando de sua constituição. O referido veículo, inicialmente, não chamou muito a atenção dos investidores, que não encontravam nos FIIs nenhuma vantagem que os fizessem aplicar no novo produto.

Esse desinteresse dos investidores pelos FIIs fez com que muitos fundos, constituídos naquele época, não conseguissem uma boa colocação de suas cotas.

Contudo, em 2004, com o advento da Lei 11.033/04, que determinou a não incidência do imposto de renda retido na fonte e na declaração de ajuste anual dos cotistas, pessoas físicas, nos rendimentos distribuídos pelo FII, desde que esse atendesse a certas condições (cotas negociadas em bolsa de valores, mínimo de 50 cotistas e investimento menos de 10% do total de cotas do FII), o mercado de FII se aqueceu e a procura dos investidores aumentou consideravelmente, em especial para os FIIs já existentes e listados na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), estimulando ainda o surgimento de novos papéis com tal foco.

Isso porque, antes do advento da lei mencionada, apenas os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) possuíam tal benefício fiscal, mas não conseguiam atingir um grande número de investidores pessoas físicas, visto que o referido título tem um valor unitário mais elevado, restringindo o leque de colocação.

Assim, com o benefício da lei e com valores de cotas acessíveis à grande parte dos investidores, inclusive aos pequenos investidores sem recursos suficientes para aplicar em imóveis, os FIIs mostraram-se como um excelente produto para o mercado de capitais, fato que pode ser comprovado com o aumento do número de FIIs constituídos e a valorização de suas cotas a partir de 2004.

A boa fase que o setor da construção civil vive atualmente também ajudou a incentivar a migração dos investidores para os FIIs, já que eles agora representam uma oportunidade de diversificação das aplicações, pois os rendimentos de suas cotas estão atrelados ao mercado imobiliário, ou seja, o FII agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis.

Em decorrência do novo cenário e com o aumento da procura, novas estruturas de FII começaram a surgir, deixando de lado aquela idéia de imóvel único e predeterminado e passando a estruturas com mais de um imóvel em seu patrimônio ou nos quais os recursos são captados sem que o FII explicite exatamente em que empreendimento aplicaria tais recursos.

Hoje, já se encontram FIIs sem a definição inicial do imóvel, atrelando sua política de investimentos somente ao setor em que pretende atuar (shopping center, lajes corporativas, etc.). Já há projetos, inclusive, de FIIs ainda mais flexíveis, que nem sequer terão esta trava atrelada ao setor de atuação, ficando vinculados somente ao empreendedor imobiliário, bem mais alinhados com os modelos usados nos mercados internacionais já maduros (EUA e Europa), onde os investidores apostam na expertise do administrador, e não em um ou outro imóvel específico.

Fato é que não restam dúvidas de que o FII é um produto financeiro flexível, que admite novos usos e a ampliação em sua forma de comercialização e de participação no mercado de capitais, possibilitando o aumento dos financiamentos de empreendimentos imobiliários e atraindo um maior número de investidores.

Nesta esteira, a própria CVM já ventila a hipótese de trabalhar na criação de uma instrução que altere as de nº 205 e 206, já regulamentando essas novas formas de FII que o mercado vem criativamente desenvolvendo.